Dépôt de garantie : le propriétaire doit-il s’enquérir de la nouvelle adresse de son ex-locataire ?

Paris (réf.), Pôle 1, ch. 3, 7 sept. 2022, n° 22/02489

Nous avons pu, à plusieurs reprises, aborder l’épineux contentieux relatif à la restitution du dépôt de garantir d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et à la majoration de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Pour rappel, en l’absence de restitution du dépôt de garantie (total ou reliquat) dans un délai de 1 ou 2 mois suivant la restitution des clés et la libération des lieux, alors, le bailleur est redevable d’une majoration mensuelle automatique de 10% du dernier loyer.

Sauf dégradations importantes ET dûment justifiées, la situation est particulièrement risquée pour le bailleur qui conserverait tout ou partie du dépôt de garantie. En effet, la durée de la procédure (de très longs mois, en référé, et bien plus encore, au fond) ne fait pas obstacle au jeu de la majoration. La majoration n'est pas suspendue durant cette période. Nous avions eu l’occasion d’appréhender cette question au détour du commentaire d’un arrêt rendu par la 3ème ch. de la Cour de cassation, le 22 juin 2022 (n°21-14.525).

Il existe deux exceptions à ce principe : une exception non écrite et une exception expressément prévue par le texte.

- Exception non écrite : si la dette locative de l'ex-locataire est supérieure au montant du dépôt de garantie, le bailleur n'est pas tenu de le restituer, nonobstant l'absence de justification d'éventuels désordres ou réparations locatives (En dernier lieu : CA Versailles, ch. 1, sect. 2, 27 sept. 2022, n°21/04790). La compensation des dettes connexes fait alors sont œuvre.

- Exception écrite : l'article 22 al. 3 et 7 prévoit la transmission de sa nouvelle adresse par le locataire. Cette transmission constitue une condition à la mise en œuvre de la majoration.

* *

*

L'article 22 précité est applicable de la même manière en matière de bail d'habitation vide et meublé (art. 25-3). En revanche, rappelons qu'il est interdit de solliciter le versement d'un dépôt de garantie en cas de bail mobilité (art. 25-13).

* *

*

Dans le présent arrêt commenté, le bailleur n’avait pas restitué le dépôt de garantie à son ex-locataire qui l’avait attrait en justice aux fins d’obtenir le remboursement du dépôt de garantie majoré. Confirmant la décision de première instance (référé), le juge d’appel déduit la somme de 1 888,88 euros du dépôt de garantie, sur un total de 2015 euros, versés à l’entrée dans les lieux.

Le reliquat s’élevait donc à 126, 62 euros.

En conséquence, le bailleur fut condamné à régler la somme de 126,62 euros outre la majoration de retard d’un montant de … 4836 euros.

Dans les faits, le locataire était donc redevable d'une somme équivalant à la quasi-totalité du dépôt de garantie. Malheureusement pour le bailleur, la loi ne fait pas de distinction : il reste responsable pour le tout.

La spécificité de la décision est la suivante : il semblerait que l'ex-locataire n'ait pas transmis au propriétaire, sa nouvelle adresse. Il s'agit pourtant d'une condition de la majoration au titre de l'article 22 al. 3 dernière phrase ("le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile"). Ainsi, la majoration ne devrait pas trouver à s'appliquer, conformément à l'alinéa 7 dudit article ("Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile »).

En l’espèce, la cour a jugé : « s’il est constant que les parties ont à plusieurs reprises échangé des courriels après la fin du contrat de bail et l’établissement de l’état des lieux de sortie, il n’en résulte pas pour autant que le bailleur ait sollicité la communication de la nouvelle adresse de la locataire intimée et qu’il se soit heurté au refus de celle-ci d’une telle communication ».

Cette décision contraint plus encore le praticien à sensibiliser son client sur les risques d'une telle procédure.

Pierre de Plater

Avocat

#immobilier #bail #bailhabitation #dépôtdegarantie #caution #loyer #locataire #bailleur #réparations #réparationlocative

cour_d_appel_2202489_07_09_2022

.pdf

Download PDF • 24KB

cour_d_appel_2104790_27_09_2022

.pdf

Download PDF • 34KB