Droit de préférence légal de l’article L. 145-46-1 : désignation n’est pas description !

Paris, Pôle 4, ch. 1, 29 oct. 2021, n° 20/03636

Un locataire met en œuvre son droit de préférence de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, arguant financer l’acquisition au moyen d’un prêt bancaire, et bénéficiant dès lors d’un délai de 4 mois pour conclure la vente. Face à l’absence de respect du délai légal par le locataire, le local est vendu à un tiers acquéreur, postérieurement à l’expiration dudit délai. Le locataire a alors assigné le bailleur, contestant la validité du mandat confié à l’étude notariale en charge de notifier l’offre de vente, évoquant l’absence de détermination de la qualité du propriétaire dans l’acte de vente, et l’absence de précision quant au bien concerné par la préférence légale.

L’ensemble de ses demandes a été rejeté.

S’agissant du mandat, la cour d’appel dénie au locataire la qualité à agir, au motif qu’une telle action est réservée au mandant. Aspect qui rappelle l’arrêt rendu par la chambre mixte de la Cour de cassation du 24 février 2017 (n° 15-20.411), s’agissant d’un mandat Hoguet appréhendé à la lumière de la réforme du droit des contrats. Par ailleurs, s’agissant de l’identification du propriétaire des lieux, la Cour d’appel confirme que l’indivision était suffisamment renseignée à l’acte.

Enfin, l’offre de vendre désignait le bien immobilier comme suit : « les locaux à usage commercial dont vous êtes locataire ». Les magistrats d’appel ont considéré que cette formule était conforme, concluant que « l’acte de notification a […] identifié le bien sans qu’il soit nécessaire de donner une description précise des locaux ».

Cet aspect est important en ce que de très nombreux contentieux sont initiés au motif d'une désignation imprécise des locaux. En effet, la vente des locaux au titre de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce doit porter sur le local occupé et doit ainsi correspondre à ce local.

De cette manière, et consécutivement, si le local cédé correspond parfaitement au local occupé, qu’il ne réside aucune difficulté dans sa détermination ou matérialité, il ne serait pas impératif de le désigner de manière complète et détaillée à l’offre de vente. Mais attention, cette règle n’en est pas véritablement une. En effet, la désignation peut être inexacte dans le bail, l’appréhension de l’état des lieux pouvant être indispensable à cet effet. D'autres situations particulières peuvent surgir dans ce cadre.

En tout état de cause, on relèvera un certain courant tracé par des juridictions du fond, qui distinguent la « désignation » de la « description » des locaux. La première étant une condition de l’offre de vente, quand la seconde ne le serait pas. Au terme d’une décision rendue le 28 mai 2019, la cour aixoise a pu juger : « […] ce n’est pas la description des locaux qui doit figurer à peine de nullité dans l’offre de vente, mais la désignation sans ambiguïté du bien offert à la vente » (Aix-en-Provence, Pôle 1, ch. 1, 28 mai 2019, n° 18/17596).

Description ou désignation, telle est la question. Mais quel est l’enjeu, alors que l’on sait qu’un défaut de précision dans la désignation du bien offert à la vente peut porter atteinte à la validité de l'offre, lorsque cette imprécision cause un grief au locataire ?

En conclusion, l’accompagnement par un professionnel du droit pourrait constituer une éventualité sérieuse, dans le cadre de la délivrance d’une offre de vente prise au titre de l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Pierre de Plater.

Avocat.