Le droit de préférence du locataire commercial s’apprécie à la date de l’avant-contrat

CA Lyon, 1ère ch. civ. B, 25 octobre 2022, n°20/00285

Un locataire commercial se voit notifier un droit de préférence Pinel, par le notaire chargé de la vente du bien, le 13 janvier 2015. Après réception de l’acceptation de l’offre par le locataire, le notaire déclare, d’une part, qu’une erreur a été commise car le locataire ne pouvait en bénéficier, et d’autre part, que la vente définitive a été conclue le 16 janvier 2015.

Le locataire assignait son bailleur et le tiers acquéreur, en nullité de la vente, sollicitant également que la juridiction prononce la vente – forcée – à son profit. Les premiers juges donnaient raison au locataire. Le tiers acquéreur faisait appel de la décision, prétendant que l’article L.145-46-1 du Code de commerce n’était pas applicable à la date de l'avant-contrat de vente, le 7 novembre 2014.

La cour lyonnaise a donné raison au tiers-acquéreur, au terme d’un argumentaire particulièrement étayé.

A titre liminaire, les magistrats rappellent que l’article L.145-46-1 du Code de commerce s’applique aux cessions intervenues à compter du 18 décembre 2014 (en ce sens : Civ. 3ème, 12 nov. 2020, n°19-16.927).

En l’espèce, un avant-contrat avait été signé le 7 novembre 2014, et la vente avait été réitérée le 16 janvier 2015. Après avoir rappelé que la vente était parfaite dès qu’un accord sur la chose et sur le prix était intervenu entre les parties au sens de l’article 1583 du Code civil, la cour a appréhendé les 3 conditions suspensives présentes à l’acte.

Pour deux d’entre elles, il n’est pas démontré « qu’elles n’auraient pas été réalisées ». Il s’agissait en effet de clauses contractuelles classiques, relatives à la communication, d’une part, d’une fiche d’immeuble et d’autre part, d’un certificat d’urbanisme.

S’agissant de la troisième et dernière condition suspensive, elle consistait à mettre en œuvre tout droit de préemption /pacte de préférence « qui était susceptible de frapper les biens ».

En conclusion, la vente était parfaite à la date de la conclusion de l’avant-contrat. L’absence d’incertitude relevée par les deux premières, rendait sans objet toute discussion sur la troisième condition, le droit de préférence de l’article L.145-46-1 du Code de commerce n’étant pas entré en vigueur à la date de la conclusion de l’avant-contrat.

Pierre de Plater.

Avocat.