Le locataire d’un logement indécent peut quitter le logement sans préavis

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Ch. 1-8, 13 juillet 2022, n° 19/17345

Il s’agissait d’un litige locatif classique, mêlant défaut de paiement des loyers, mise en œuvre de la clause résolutoire et qualité du logement. Le logement en question était une ancienne maison de campagne consentie à bail d’habitation vide au sens de la loi du 6 juillet 1989, implantée sur 5000 m2 de terrain.

Le juge des référés de Tarascon constatait l’acquisition de la clause résolutoire, mais en suspendait les effets à la régularisation de sa dette locative par le Preneur, sur une période de 36 mois. L’échéancier judiciaire était accompagné du prononcé, par le juge des référés, d’une mesure d’expertise judiciaire, de nature à statuer sur la décence du logement.

Le rapport déposé par l’expert judiciaire mettait en évidence plusieurs désordres de nature à affecter l’habitabilité du bien, dont le coût incombait au propriétaire. Il constatait également des défauts d'entretien du locataire.

Au surplus, eu égard aux éléments fournis par le locataire, la cour a relevé que le bien n’était pas « raccordé à un réseau public de distribution d’eau potable ». En droit, l’absence d’un tel raccordement emporte la qualification de logement indécent, au terme de l’article 3-2 du décret du 30 janvier 2002 (dec. n° 2002-12).

Dans ces conditions, le bailleur tentait de déduire des sommes réclamées à titre de préjudice de jouissance (le locataire ayant quitté les lieux, il ne pouvait pas obtenir la réalisation des travaux dans le logement), une somme relative à un défaut d’entretien des lieux loués, mais également, une « indemnité compensatrice » en raison de l’absence de respect du délai de préavis applicable.

Au terme de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis de droit commun est de 3 mois. Ce délai est réduit à 1 mois, dans des cas précisément énumérés audit article.

En l’espèce, le locataire n’avait donné congé à son bailleur qu’un mois à l’avance, sans motiver son congé. En conséquence, le bailleur considérait que la durée de préavis qui s’applique était trimestrielle.

C’est effectivement l’état du droit lorsque le logement est décent. Mais ce n’est pas le cas lorsque le logement est indécent au regard de la loi.

En conséquence, le bailleur voir rejeter sa demande, dans les termes suivants : « lorsque le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, le locataire n’est pas tenu de respecter le délai normal de préavis ».

En d’autres termes, l’indécence du logement délie le locataire de son obligation de se maintenir dans les lieux. Le locataire ne peut, dès lors, se voir reprocher de n'avoir pas respecté le délai de préavis légal.

Pierre de Plater

Avocat

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