Logement situé en zone tendue : le congé avec préavis réduit à un mois serait-il automatique ?

CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 17 mars 2022, n°19/15971

Les locataires d’un logement situé en zone de tension locative peuvent donner congé moyennant un délai de préavis réduit à 1 mois.

S’agissant de la procédure à suivre, l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 est particulièrement clair :

« Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ».

En d’autres termes, selon la loi, le locataire se prévaut du délai de préavis réduit à 1 mois en justifiant de la localisation de son logement dans une zone de tension locative. Cette justification doit intervenir au moment de l’envoi de la lettre de congé (sur le danger du congé par courrier recommandé, cliquez ici).

C’était un des aspects dont était saisie la cour d’appel de Paris, dans la décision commentée.

En l’espèce, un locataire parisien avait donné congé à son bailleur, au terme d’un courrier recommandé dûment réceptionné le 28 juillet 2015. Il n’avait pas prétendu bénéficier du délai d’1 mois applicable aux zones tendues.

Le bailleur avait alors considéré que le congé prenait effet au 28 octobre 2015, soit 3 mois plus tard. Il sollicitait donc le règlement des échéances locatives, jusqu'à cette date. Le locataire avait, pour sa part, quitté le logement début septembre 2015.

En droit, la position du bailleur était parfaitement compréhensible : en l’absence de notification du préavis avec congé réduit et de sa justification à la date de l’envoi du courrier, la loi précise que le préavis trimestriel (droit commun) s’applique.

Mais la juridiction parisienne n’est pas du même avis, jugeant : « le préavis d’un mois prévu au 1er du I de l’article 15 de la loi du [6 juillet 1989] n’avait pas à être justifié puisqu’il est institué de façon légale et réglementaire et s’impose donc au bailleur ».

Ainsi, pour les juges parisiens, le locataire bénéficie d’un congé avec préavis réduit en raison de la localisation du logement. Il n’a donc pas à apporter de justification à cette situation objective, qui est, du reste, parfaitement connue de son bailleur. En effet, la location d'un logement en zone tendue connait des spécificités au regard des biens "hors zone tendue". Ces spécificités apparaissent ostensiblement dans les baux.

Il semblerait que la juridiction ait appréhendé la « logique » de la situation. Cependant, celle-ci ne semble pas nécessairement conforme à la lettre de l’article 15 I, qui n’autorise pas la nuance : sans justification lors de l’envoi du congé, pas de préavis réduit.

Pierre de Plater