Loi sur le pouvoir d’achat : plafonnement de certains loyers et encadrement du complément de loyer

La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat a été publiée ce jour au JORF (JO n°0189 du 17 août 2022).

Plusieurs mesures ont été prises s’agissant de l’indexation des loyers (bail d’habitation et bail commercial) et du complément de loyer pris au terme de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018.

Bail d’habitation – Indexation annuelle (art. 12 de la loi) :

En France métropolitaine, la variation en glissement annuel de l’indice de référence des loyers (IRL) ne pourra excéder 3,5% (fixation des indices entre le T3 2022 et le T2 2023) – art. 12 II.

Cet indice est le seul appliqué au terme de la loi du 6 juillet 1989 au sens de l'article 17-1 I al. 2.

Pour les collectivités de l’article 73 de la Constitution (Guadeloupe, Réunion, Guyane, Martinique et Mayotte), l’évolution de l’indice ne pourra excéder 2,5% - art. 12 III.

Pour la collectivité de Corse, l’évolution de l’indice pourrait être limitée à 1,5%, sur proposition du représentant de l’Etat - art. 12 IV.

Bail commercial – Indexation annuelle (art. 14 de la loi) :

La variation de l’ILC (la loi n’évoque QUE l’ILC) pour les trimestres T2 2022 – T1 2023 est plafonnée à 3,5%. Cette mesure concerne les seules « petites et moyennes entreprises ». Il s’agit des entreprises qui disposent de moins de 250 employés et qui totalisent moins de 50 millions d'euros de chiffre d’affaires annuel (Annexe 1, art. 2 du Règlement n°651/2014 – p. 70). Les autres entreprises sont exclues du mécanisme. La dernière phrase de l’article 14 isole cette indexation annuelle de toute indexation postérieure : aucun rattrapage ne semble pouvoir être mis en œuvre, les années suivantes.

Bail d’habitation – Complément de loyer (art. 13 de la loi) :

La loi exclut l’application d’un complément de loyer dans les cas suivants (il suffit de caractériser un des éléments suivants) :

- Sanitaires sur le palier

- Niveau de performance énergétique F ou G

- Fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grilles de ventilation

- Un vis-à-vis de moins de 10 mètres

- Des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement

- Des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois

- Une installation éléctrique dégradée

- Une mauvaise exposition de la pièce principale

Si l’on comprend aisément certaines exclusions à l’instar de la présence de sanitaires sur le palier, qui, rappelons le, ne constitue pas un motif d’indécence pour les logements dotés d’une seule pièce (anciennes chambres de service – art. 3§5 in fine déc. 2002-120), d’autres exclusions paraissent pour le moins complexes à appréhender.

Comment juge-t-on qu’une fenêtre laisserait « anormalement » passer l’air, quand l’article 2 du décret décence considère « indécent », un logement non protégé contre « les infiltrations d’air parasites » ? De la même manière, qu’est-ce qu’un « problème d’évacuation d’eau » ? Doit-il émaner des parties communes ou privatives de l’immeuble soumis au statut de la copropriété ?

Par ailleurs, les logements dotés d’une installation éléctrique « dégradée » ne peuvent pas être l’objet d’un complément de loyer. Mais sauf erreur – et contrairement au diagnostic « décence » préalable à la mise en location, qui n’existe pas - tous les logements d’habitation doivent faire l’objet d’un diagnostic éléctrique préalable, qui conditionne la mise en location. De la même manière, comment qualifier une installation / un équipement « dégradé » ?

Sauf à poursuivre l’objectif de voir les bailleurs purement renoncer à appliquer un complément de loyer au regard de ce nouvel article inséré à l’article 140 III B de la loi Elan (n°2018-1021), les juridictions vont devoir se prononcer sur ces aspects, qui semblent se rapprocher de la définition de l’indécence locative et de l’insalubrité, sans pouvoir s’y identifier (attention à l'application des Règlements sanitaires départementaux). A défaut de n’avoir pu étendre les délais de contestation du complément de loyer ou l’encadrer davantage (v. rejet des amendements - Loi 3 DS ci-dessous), le législateur aurait-il mis au jour une nouvelle catégorie de logements, dont la qualité serait moindre que celles qui « mériteraient » de se voir appliquer un complément de loyer, tout en restant décents ?

Ressources complémentaires

P. de Plater, Encadrement ELAN : le Tribunal Judiciaire de Paris initie le mouvement, D. actu, 25 janvier 2021 (accès libre - site Dalloz). Aspects relatifs à la mise en œuvre pratique du complément de loyer.

- P. de Plater, Loi 3 DS : dispositions relatives au parc locative privé, D. actu, 7 mars 2022 (accès libre - site Dalloz). Aspects relatifs au rejet de plusieurs amendements qui avaient pour objectif de limiter l’application du complément de loyer au regard de la matérialité du bien, d’une part, et d’étendre les délais de contestation dudit complément, de l’autre.

P. de Plater

Avocat

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