Loyers "Covid": primauté de la réglementation spéciale et exclusion du droit commun ?

Paris, Pôle 1, ch. 1, 3 juin 2021, n° 31/01679

Par un arrêt remarqué, afférent à la suspension des loyers par un locataire (grande surface non alimentaire) durant une période de fermeture administrative, la Cour d'appel de Paris a jugé que l'entrée en vigueur de la réglementation spéciale (art. 4 ord. 2020-306 et 2020-316 en l'espèce) avait pour conséquence d'exclure l'application de l'article 1722 du Code civil relatif à la perte de la chose, avant de rappeler que l'article 4 précité n'avait pas pour effet de suspendre l'exigibilité du loyer dans les termes contractuels.

Selon les magistrats : "le législateur a pris en compte les conséquences pour bailleurs et preneurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l'état d'urgence sanitaire, excluant de ce fait l'application à cette situation de l'article 1722 du Code civil [...]. Avant d'ajouter : "il importe peu à cet égard que la société X ne réponde pas aux critères d'éligibilité prévus à l'article 4 précité" (ord. 2020-316).

L'entrée en vigueur des dispositions de droit spécial entraine-t-elle l'exclusion des règles de droit commun ? Réponse particulièrement incertaine face à des enjeux très importants.

Pierre de Plater