Pas d'obstacle du locataire à l'intervention du bailleur, sans mise en demeure préalable

CA Aix-en-Provence (réf.), ch. 1-2, 8 sept. 2022, n°21/06559

La situation est fréquente, et l’enjeu est cardinal pour les parties. Particulièrement, pour le bailleur.

Lorsqu’un locataire notifie à son bailleur des désordres dans les lieux loués, le bailleur engage sa responsabilité selon la gravité des troubles (du simple trouble d’agrément à l’inhabitabilité et ainsi, du trouble de jouissance classique au défaut de délivrance d’un logement décent).

En droit, la question est double :

1/si le trouble n’est pas notifié par le locataire, le bailleur ne peut être tenu responsable. En effet, comment reprocher à un bailleur des troubles dont il n’aurait pas été informé au préalable?

2/ si le trouble est dument notifié par le locataire, le bailleur doit intervenir et, le cas échéant, faire intervenir un prestataire/professionnel pour supprimer la cause et ainsi, le trouble.

L’espèce commentée fait état de la situation suivante : le bailleur considère qu’il ne peut être tenu responsable, car le locataire aurait fait obstacle à son intervention, elle-même mise en œuvre à la suite de la notification du trouble par le locataire.

L’on sait, en droit, que le locataire qui fait obstacle à l’intervention du bailleur, permet à celui-ci, dans certaines circonstances, d'être exonéré partiellement ou totalement de sa responsabilité, en dépit de l’existence avérée du trouble.

Au cas d’espèce, le bailleur verse à la procédure plusieurs SMS qu’il a pu échanger avec le locataire, « aux termes desquels il informe ses locataires du passage d’un plaquiste et d’un maçon », ce à quoi il lui a été répondu que « compte tenu de l’humidité affectant le logement, de simples travaux de dépannage [...], ne seraient pas de nature à y remédier ».

Le locataire lui a, enfin, demandé de NE PLUS INTERVENIR dans l’attente de nouvelles de son avocat.

Cette demande paraît indubitablement être un obstacle à l’intervention du bailleur.

Pourtant, la cour aixoise n’est pas de cet avis, reprochant au bailleur de ne pas rapporter la preuve qu’il a effectivement mis en demeure son locataire de laisser ses intervenants pénétrer dans les lieux. Il ne peut donc prétendre à aucune exonération – serait-ce partielle – de responsabilité.

En conclusion, bailleurs, ne vous limiter pas à des échanges informels, dans une telle situation. Emettez des courriers recommandés valant mises en demeure. Et selon l’enjeu – ou plutôt le risque auquel vous vous exposez - puisque les courriers recommandés ne sont pleinement efficaces qu’à leur réception effective, n’hésitez pas à mandater un huissier/commissaire de justice, qui remettra votre courrier à votre locataire.

Pierre de Plater.