Pas de cotitularité du bail pour le couple marié qui n'a pas informé son bailleur !

CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 11 sept. 2022, n° 30/03180

Un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 est conclu auprès d’un locataire personne physique. Ce bail a été renouvelé jusqu’en 2017. Le 9 janvier 2017, le propriétaire délivre à son locataire un congé pour vendre.

Le 14 juillet 2018, le locataire décède, alors que le propriétaire a engagé une procédure en validation du congé et expulsion.

Ayant connaissance de la présence d’une personne dans les lieux, le propriétaire l’assigne pour lui rendre le jugement opposable. Le 12 décembre 2019, le tribunal d'instance de Paris le jugement constate la validité du congé, prononce l’expulsion de l’occupante et fixe le montant de l'indemnité d'occupation.

L'occupante fait appel de la décision et demande à ce que le congé délivré au locataire seul signataire du bail lui soit déclaré inopposable.

En effet, l’occupante objet de la procédure n’est autre que la conjointe du défunt : elle revendiquait son droit personnel au bail.

En droit, l’article 1751 du Code civil dispose que le bail « est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité ». En d’autres termes, le congé aurait également dû lui être délivré à titre individuel.

Cependant, au terme de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, la cotitularité des conjoints est conditionnée à la connaissance par le bailleur de la situation maritale des locataires.

La preuve de cette connaissance du bailleur doit être rapportée par les locataires eux-mêmes.

En l’espèce, la cour d’appel de Paris rejette l’argument de l’occupante, en droite ligne de la jurisprudence actuelle :

« Il s'en déduit que la simple connaissance de la part du bailleur, par quelque moyen que ce soit, de la situation matrimoniale de son locataire ne suffit pas et qu'il y a lieu d'exiger une information par le locataire. L'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 fait ainsi peser sur le locataire une obligation d'information de son lien matrimonial impliquant une démarche positive de sa part envers son bailleur. La preuve que cette information a bien été donnée incombe au preneur ».

Justement, le bail n’avait été conclu que par le seul locataire décédé, « la simple mention sur certaines quittances de loyer de l’année 2015 des termes M. et Mme X ne [suffisant] pas à justifier de cette connaissance, en dehors de toute démarche positive du locataire ».

Le congé lui était donc opposable, même s’il a, par ailleurs, été annulé sur un fondement distinct, relevant de la violation par le propriétaire des accords collectifs, s’agissant de la vente de logements par lots.

Pierre de Plater

Avocat