Perte totale de la chose et résiliation du bail par le bailleur: tout n’était qu’une question de TVA

Civ. 3ème, 3 nov. 2021, n° 20-20.493 (lien cliquable)

Admettons-le, cette décision n’est pas révolutionnaire. Elle n’emportera pas de conséquences rédhibitoires s’agissant de la mise en œuvre de l’article 1722 du Code civil appliqué à la perte totale des locaux loués.

Néanmoins, le présent arrêt de cassation est intéressant, en ce qu’il appréhende la valeur des locaux au regard du coût des travaux nécessaires à leur exploitation. En l’espèce, le bailleur se prévaut de la résiliation du bail au regard du coût des travaux. Celui-ci serait supérieur à la valeur des locaux loués, lui permettant ainsi de mettre fin au bail qui le lie à son locataire.

Pour rappel, au terme de l’article 1722 du Code civil (article supplétif de volonté, qui s’impose à tout type de bail, à la condition qu'il ne soit pas expressément exclu par les cocontractants), une des parties peut se prévaloir de la résiliation du bail, sans frais ni indemnité, lorsque cette perte ou cette destruction est causée par un « cas fortuit ».

En l’espèce, la juridiction d’appel avait estimé la valeur du bien loué à 778 333 euros (l’on s’interrogera quant aux écarts relatifs aux estimations qui ont été produites, allant de 350 000 euros à 1 115 000 euros – l’estimation considérée correspond donc à une valeur moyenne).

S’agissant des travaux, les magistrats versaillais avaient retenu le rapport d’expertise, qui évaluait leur coût à 884 393, 04 euros.

Constatant que le coût des travaux était supérieur à la valeur retenue du bien, la résiliation du bail était prononcée sur le fondement de l’article 1722 du Code civil.

Dans le cadre de son pourvoi, le locataire reprochait à l'arrêt d'appel d'avoir retenu la valeur TTC des travaux, arguant du fait que sa bailleresse, société civile immobilière, récupérait la TVA.

Cet argument a retenu l’attention de la Cour de cassation, en ce que l’exclusion de la TVA du calcul ramenait le coût des travaux à un montant inférieur à la valeur des locaux…

L’arrêt d’appel est donc cassé.

Décision d'appel : Versailles, ch. 12, 28 mai 2020, n° 17/03302.

Pierre de Plater.