Propriétaire oui … mais, apparent !

Aix-en-Provence, Pôle 1, ch. 5, 1er avril 2021, n° 18/08832.

S’il est des notions difficiles à appréhender, la théorie de l’apparence tient une place de choix, tant ses effets peuvent être conséquents. En matière de bail, par exemple, le locataire qui contracte de bonne foi avec un bailleur apparent, ne peut voir la validité de son titre remise en cause.

De la même manière, l’acquéreur d’un bien immobilier qui procède à l’opération auprès du vendeur qui n’est en réalité qu’un propriétaire apparent, est protégé.

C’est justement l'apport d'une décision rendue le 1er avril 2021 par la Cour d’appel d’Aix en Provence, la juridiction rappelant de manière particulièrement claire les conditions d’application de la théorie de l’apparence.

En l’espèce, 3 appartements avaient été vendus par une association, qui n’était pas propriétaire des lieux. Le propriétaire agit donc en revendication. Il est débouté en première instance, décision confirmée en appel, en raison de la protection des intérêts des tiers acquéreurs de bonne foi au titre de la théorie de l’apparence.

Celle-ci a en effet jugé :

« si l’effet principal de l’aboutissement de la revendication est l’obligation pour le débiteur de restituer l’immeuble au propriétaire, il est néanmoins fait application de la théorie de l’apparence pour protéger les tiers qui ont traité avec le propriétaire apparent en vertu d’une erreur commune et invincible, qui est créatrice de droits, en ce que le tiers acquéreur, bien qu’ayant acquis le bien d’une personne qui n’avait sur lui aucun droit, en devient propriétaire ».

La juridiction a ensuite rappelé les 3 conditions que sont la bonne foi de l’acquéreur, la présence d’une erreur commune (erreur que toute personne placée dans la même situation aurait commise), et enfin, une erreur « invincible ou légitime » (l’acquéreur ayant agi de manière conforme, et toutes les formalités habituelles ayant été réalisées).

Tel est bien le cas en l’espèce. Une vente a donc été régulièrement effectuée, en présence de notaire et d'agents immobiliers, entre un acquéreur et une personne qui n’était pas propriétaire. Sans que les intervenants n’aient pu déceler quelconque anomalie.

Pierre de Plater

Avocat.