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  • Pierre de Plater

Restitution du dépôt de garantie majoré : le risque incombe toujours au bailleur.

Cass. Civ. 3ème, 22 juin 2022, n° 21-14.525


En pratique, le bailleur d’habitation (loi de 1989) doit prêter une grande attention à l’aléa judiciaire et à la durée de la procédure lorsqu’il s’engage avec son locataire, dans un contentieux lié à la restitution – même partielle - du dépôt de garantie. Dans le cas d’espèce, le tribunal de proximité de Guingamp avait jugé, le 23 juillet 2020, que l’imputation par le bailleur de diverses sommes (désordres) au titre du dépôt de garantie n’était pas justifiée.


La juridiction avait donc condamné le bailleur à régler un reliquat de dépôt de garantie, outre 10% du loyer réglé par l’ex-locataire, par mois de retard.


Cependant, les magistrats avaient fixé la date de signification du jugement comme point de départ de la majoration au motif qu'il "serait inéquitable que le [bailleur] supporte les aléas liés au déroulement de l'instance judiciaire". Cette décision, dont le caractère contra legem fait peu de doute, était cassée par la Haute juridiction, qui rappelle que le point de départ de la majoration est fixé par la loi, et qu’il prenait naissance, en l’espèce, à l’expiration du délai de 2 mois à la restitution des clés.


Une décision classique, impliquant des enjeux démesurés (pour le bailleur)


En pratique, le bailleur prendra conseil avant de s’engager dans cette voie. En présence de différence entre l'état des lieux d'entrée et de sortie, la pénalité automatique de 10% s’appliquera nécessairement à l’expiration du délai de 2 mois de la remise des clés et non à la signification de la décision, nonobstant la durée de la procédure. Le bailleur qui refuse de restituer à tout le moins une partie du dépôt de garantie conservera à l’esprit qu’en cas de condamnation, la pénalité courra durant toute la procédure, pour atteindre des montants parfois plus importants que celui du dépôt de garantie à restituer.


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