Restitution du logement et réalisation d'un état des lieux de sortie par huissier

Par un arrêt rendu le 22 avril 2021 (n°19/02496) la Cour d’appel d’Aix-en-Provence rappelle un certain nombre de règles bien établies s’agissant de la libération des lieux par le locataire d’un bail d’habitation.

Nous en retiendrons deux : la question de la restitution du logement et celle de l’état des lieux de sortie réalisé par huissier.

Tout d’abord, il importe de conserver à l’esprit que la restitution des locaux a lieu à la date à laquelle le propriétaire est mis en mesure de prendre possession des lieux. Pour la démonstration, nous nous situons à l’expiration du congé délivré par le locataire. Le fait de quitter matériellement le logement n’est pas une libération des lieux au sens juridique du terme. Les deux composantes (juridique et matérielle) imposent une restitution matérielle avec remise des clés. La remise des clés n’est effective qu’à partir du moment où elle est faite au bailleur ou à son mandataire. La remise des clés à une personne qui n’a pas mandat du bailleur, n’est pas conforme. Dans ce cas précis, une indemnité d’occupation doit être réglée par le locataire tant que la restitution n’est pas effective. Partant, les pratiques consistant à restituer les clés en courrier simple ou dans la boite aux lettres du logement, sont définitivement à proscrire. En tout état de cause, le locataire se ménagera la preuve de cette restitution, par tous moyens.

Ensuite, contrairement à une croyance répandue, il est toujours possible de faire procéder à un état des lieux d’entrée ou de sortie par huissier de justice, en matière de bail (habitation ou commercial). Cependant, en matière de bail d’habitation le partage des frais afférents à son intervention est soumis à des modalités précises. Au terme de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, ces frais sont partagés en parts égales entre les parties. Encore faut-il que la partie qui soit à l’initiative du recours à l’huissier, justifie d’une impossibilité de procéder de manière amiable à l’état des lieux et que l’autre partie soit dûment convoquée. A défaut, les juridictions considèrent que le recours à l’huissier n’est pas justifié. Son coût incombe alors à celui qui en a pris l’initiative. Nous relèverons enfin que l’absence de respect des règles de convocation pourrait ôter tout caractère contradictoire à l’état des lieux réalisé par huissier, si le locataire / le bailleur n’y prenait pas part.

Pierre de Plater