Un bail verbal reste un titre d’occupation

Civ. 3ème, 17 nov. 2021, n° 20-19450 (publié au bulletin – à paraître).

Dans un arrêt rendu le 17 nov. 2021, la 3ème ch. de la Cour de cassation rappelle qu'un bail verbal est ... un titre d’occupation. En d'autres termes, l'absence d'écrit n'est pas une condition à la régularité de l'occupation. Position constante des juridictions, alors même que la loi du 6 juillet 1989 impose la formalisation d’un bail écrit par les parties (v. art. 3 L. du 6 juillet 1989).

Concrètement, certaines modalités de l'occupation ne peuvent pas être mises en œuvre en l'absence de bail écrit (indexation annuelle, clause travaux, etc...). La durée du bail en fait partie. Aussi, en l'absence de bail écrit, aucune modulation de la durée légale n'est possible, et l'application de l'art. 11 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit une "réduction" de la durée légale, dans certaines circonstances précises, ne peut pas être revendiquée.

Dans le cadre du présent litige, en l'absence de bail formalisé, le bailleur était lié par la durée légale minimale de 3 années au titre de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Abstention faite des méandres procéduraux, l’arrêt d’appel était contesté en ce que, s’il reconnaissait l’existence d’un bail verbal, il prétendait : « sa reconduction tacite ou son renouvellement ne peut être supposé ».

En d’autres termes, pour les juges aixois, le bail verbal garantissait l’occupation du locataire, uniquement pour sa durée initiale. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel, relevant que le bailleur n’avait pas délivré de congé, et que le bail verbal était donc reconduit tacitement pour la même période, depuis son expiration.

La réponse est conforme à l’esprit de la loi du 6 juillet 1989, qui instaure un statut protecteur dont le bail – écrit ou verbal – n’est que l’instrumentum. L’absence d’écrit ne fait pas obstacle à l’application du statut et à la protection du bénéficiaire du bail verbal.

En pratique, il conviendra d’être très vigilant car le bail verbal – lorsque son existence est rapportée – présente de véritables difficultés d’appréhension. Et de computation des délais …

Pierre de Plater

Avocat

Décision - Pourvoi n°20-19.450 _ Cour de cassation

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