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  • Pierre de Plater

Un logement d'habitation vendu occupé n'est pas nécessairement décent

Dernière mise à jour : 5 sept.

Lyon, 1er ch. civ. B, 7 juin 2022, n° 19/02007


Une personne physique fait l’acquisition d’un bien immobilier sous la forme d’un grenier aménagé, au sein d’un immeuble en copropriété. Le bien est vendu occupé en vertu d’un bail d’habitation, par l’intermédiaire d’une agence.


La vente intervient en 2009.


En 2015, le logement est frappé d’une interdiction définitive d’habiter (arrêt préfectoral d’insalubrité irrémédiable) au regard, notamment, d’une surface et hauteur sous plafond de la pièce principale insuffisantes, d’une absence de séparation entre les WC et la cuisine et d’un dysfonctionnement de l’installation des eaux usées.


L’acquéreur décide, en 2016, d’assigner le mandataire – et non le vendeur – en indemnisation, formulant une demande de condamnation de 50 000 euros, soit presque le montant de la vente (56 525 euros). Feu le TGI de Lyon rejetait la demande de l’acquéreur en raison de la prescription de l’action, le condamnant par ailleurs à régler à l’agence, une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.


L’acquéreur interjetait appel de la décision, réitérant sa demande initiale à l’encontre de l’agence.


Par la décision commentée, la Cour lyonnaise confirme la décision d’appel, rappelant que la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil a pour point de départ « la date à laquelle il a connu ou aurait dû connaitre le caractère inhabitable du bien qu’il a acquis ».


L’acte de vente alertait précisément le vendeur sur les conséquences tenant à matérialité de la pièce principale du logement (surface de 7,90 m2 pour la partie supérieure à 1,80 m de hauteur) au regard des règles de décence locative. La prescription quinquennale ayant pris naissance à la date de la vente, l’action était bien prescrite.


La cour ajoute : « le fait que le bien ait été vendu loué n’induit pas que cette location était régulière et surtout, ne l’empêchait pas d’en vérifier aux conditions des informations qui lui avaient été données ».


La position de la cour d’appel est claire : le fait que le logement soit acheté occupé au terme d’un bail d’habitation ne présume en rien de la décence du logement. Ni, d'ailleurs, de la régularité de la location. Si le bailleur est obligé par la loi de consentir à bail d’habitation un logement décent, tel n’est pas le cas du vendeur du logement, qui n'est tenu que de l'obligation d'informer son cocontractant des caractéristiques du bien proposé.


Face à un logement loué lors de l’achat, l’acquéreur devra donc s’assurer de la régularité de la location et de la conformité du logement à cet effet. Cette thématique pourrait prendre une ampleur plus grande, encore, au regard des nouvelles exigences de décence énergétique et thermique. L’indécence d’un logement pourra en effet intervenir de manière automatique, suivant le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience.


Acquéreurs soyez curieux, et n’hésitez pas à vous faire assister ou conseiller dans le cadre de vos projets immobiliers.


cour_d_appel_1902007_07_06_2022
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Pour aller plus loin :


=> Les règles de décence locative (art. 1719 C. civ., art. 6, L. 6 juill. 1989 ; déc. 2002-120) n’est pas la seule et unique règle à laquelle un bailleur d’habitation doit se conformer, à l’instar des Règlements Sanitaires Départementaux. Sur ce point : P. de Plater, Point d’étape sur l’appréhension de la décence au regard du décret du 30 janvier 2002 et des règlements sanitaires départementaux, AJDI 2018. 837.


=> Un bail commercial comprenant une partie habitation doit également répondre tout le moins partiellement aux règles de la décence locative, lorsqu’elle est effectivement occupée à titre d’habitation principale par le locataire. P. de Plater, Local commercial et d’habitation : application des règles de décence, Dalloz Actualité, 15 juin 2020.


=> Sur les enjeux de la décence énergétique depuis la loi Climat et Résilience : P. de Plater, Loi climat et résilience, volets copropriété et bail, AJDI 2021. 750.


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