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  • Pierre de Plater

Vente d'un logement loué et solvabilité du locataire

Dernière mise à jour : mai 7

Par un arrêt du 8 avril 2021 (Pôle 1, ch. 5, n°18/13947) la Cour d’appel d’Aix-en-Provence illustre la question du dol en matière de vente immobilière, en présence d’un vendeur qui a confié au gestionnaire locatif de son bien, un mandat de vente.


Les faits sont plutôt classiques : un logement est vendu par l’intermédiaire d’un agent immobilier, qui assurait la gestion du bien mis en location. La présence d’un locataire solvable était un élément déterminant, l’achat étant un investissement locatif, dont le loyer devait servir à régler les échéances du prêt des acquéreurs. L’aspect qui l’était moins était la naissance d’un impayé de loyer en mai 2016, entre la signature de la promesse (mars 2016) et la signature de la vente (juin 2016). Impayé qui n’avait pas été notifié lors de la réitération.


Les vendeurs et l’agence avaient indiqué, à l’occasion de la vente, qu’aucun litige n’existait avec le locataire. Les juges aixois rejettent l’argument, considérant que « si aucune procédure n’était effectivement engagée au jour de la vente, les intimés ne pouvaient ignorer la situation devenue précaire du locataire Y ayant cessé le paiement des loyers à compter de mai 2016 et perdu son emploi ».


La juridiction a condamné les vendeurs pour dol (ils étaient destinataires des comptes-rendus de gestion, lesquels faisaient mention des seuls versements de la CAF à compter de mai 2016) et reconnu la faute civile de l’agence sur le fondement de l’article 1382 anc. du Code civil.


Cependant, seule une indemnisation était sollicitée par les acquéreurs (30 000 euros, tous postes confondus) qui avaient dû engager une procédure en résiliation et n’avaient recouvré qu’une petite partie de la dette locative accumulée. Fixée à 10 000 euros, cette condamnation in solidum pourrait paraître quelque peu limitée, la juridiction ayant dans sa décision indiqué que la connaissance de cette situation par les acquéreurs « les aurait nécessairement conduits à renoncer à la vente ».


En tout état de cause, cet arrêt de la Cour d’Aix rappelle que l’obligation précontractuelle d’information doit être complète. En effet, la solvabilité du locataire était une condition essentielle et déterminante du contrat et était parfaitement connue des vendeurs et de l’agence titulaire d’un mandat de vente du bien dont elle assurait la gestion.

Pierre de Plater

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